En zone urbaine du PLU communautaire, une extension de plus de 5 m² et d'au plus 40 m² relève de la déclaration préalable ; au-delà, du permis de construire. Au-delà de 20 m², le permis redevient obligatoire si la surface de plancher totale dépasse ensuite 150 m².[1] Pour une maison en zone agricole ou naturelle, le permis commence au-delà de 20 m².[2] En zone U mixte, le PLU ne fixe pas d'emprise au sol maximale : l'extension doit respecter le coefficient « nature » du plan, la hauteur à l'égout et les retraits.[3] Dans la Cité, c'est le plan de sauvegarde qui s'applique, avec l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France.[3][4]
Quelle autorisation pour votre extension
Les seuils se lisent sur la surface créée, qu'il s'agisse de surface de plancher ou d'emprise au sol. Ils dépendent de la zone : la plupart des maisons du Mans sont en zone urbaine (U) du PLU communautaire ; la zone A 1 et les zones naturelles en comptent quelques-unes.[1][2][5]
- 0 m²Pas d'autorisation pour la surfacemais déclaration préalable si l'aspect extérieur change
- 5 m²Déclaration préalable
- 20 m²Déclaration préalablepermis si le total dépasse 150 m² de surface de plancher
- 40 m²Permis de construire
Le seuil se lit sur la surface de plancher ou l'emprise au sol créée. Une construction nouvelle détachée de la maison suit d'autres seuils (20 m²).[1][2]
- 0 m²Pas d'autorisation pour la surfacemais déclaration préalable si l'aspect extérieur change
- 5 m²Déclaration préalable
- 20 m²Permis de construire
Hors des zones urbaines d'un PLU, le permis est exigé dès que les travaux créent plus de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol.[2][1]
[2]« a) Les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés ; b) Dans les zones urbaines d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à quarante mètres carrés ; […] »
| Maison avant travaux | Extension | Total après | Autorisation | Architecte |
|---|---|---|---|---|
| 90 m² | 18 m² | 108 m² | Déclaration préalable | Non obligatoire |
| 120 m² | 35 m² | 155 m² | Permis de construire | Obligatoire |
| 100 m² | 45 m² | 145 m² | Permis de construire | Non obligatoire |
Calculs faits d'après les seuils des fiches officielles.[1][6] Pour une extension de 5 m² ou moins, les fiches officielles divergent ; une extension accolée modifie en général l'aspect extérieur, ce qui suffit à exiger une déclaration.[1][7] Le PLU communautaire définit l'extension comme un agrandissement de dimensions inférieures à la construction existante, avec un lien physique et fonctionnel (règlement du PLU communautaire, p. 5, vérifié le 28 octobre 2026).[3]
Les règles du PLU communautaire
L'autorisation n'est accordée que si l'extension respecte le règlement de la zone où se trouve la maison.[3]
| Zone | Emprise, coefficient nature | Hauteur | Implantation |
|---|---|---|---|
| U MIXTE 1 Zone urbaine mixte générale | Pas de coefficient d'emprise au sol. Coefficient « nature » du plan : 0,3 sur 72 % de la zone au Mans, 0,4 dont 0,2 de pleine terre sur 22 %, 0,2 dans les centres denses ; une extension doit le respecter, sans obligation de pleine terre (p. 39) | Selon le plan des hauteurs, mesurée à l'égout du toit depuis le terrain naturel : 10 m sur 63 % de la zone au Mans, 16 m sur 33 %. Au-delà, un seul niveau habitable, dans les combles ou en attique en retrait de 1,50 m, 3 m de haut (p. 5, 31) | Ordonnancement de la rue, sinon entre 0 et 6 m de l'alignement. Dans les 20 premiers mètres : en limite, ou à 2 m au moins (hauteur ≤ 7 m), H/2 au-delà ; plus loin : rez-de-chaussée en limite si 3,50 m à l'égout et 4,50 m au faîtage au plus, étage à 3 m au moins (hauteur ≤ 7 m) ou à H (p. 35-36) |
| N Zone naturelle générale | Extension d'une habitation existante : 30 % de sa surface de plancher, emprise totale de 250 m² (280 m² au plus) ; annexes : 70 m² en tout, à moins de 30 m de la maison ; aucun logement nouveau (p. 26) | Habitat : 7 m à l'égout du toit ; annexes, abris : 3,50 m (p. 32) | 5 m au moins des voies ; en limite séparative, ou à H/2 et 3 m au moins (p. 38) |
| A 1 Zone agricole générale | Maison existante non agricole : extension de 30 % de sa surface de plancher, emprise totale de 250 m² (280 m² au plus) ; annexes : 70 m² en tout, à moins de 30 m de la maison (p. 24-25) | Habitat : 7 m à l'égout du toit ; annexes : 3 m à l'égout, 4,50 m au faîtage (p. 32) | 5 m au moins des voies ; en limite séparative, ou à H/2 et 3 m au moins (p. 38) |
Règlement littéral du PLU communautaire, pages entre parenthèses, vérifié le 28 octobre 2026.[3] H : hauteur à l'égout du toit. Parts de la zone U mixte 1 : notre calcul sur les couches numériques des plans des hauteurs et du coefficient nature.[5] La hauteur et le coefficient d'une parcelle se lisent sur ces plans ; le pré-diagnostic les indique quand la couche numérique les donne pour l'adresse.
- Le coefficient « nature », pas l'emprise. En zone U mixte, l'extension doit respecter le coefficient du plan, sans obligation de pleine terre ; si le terrain est déjà en dessous, une extension de 20 m² d'emprise au plus reste possible, une seule fois (règlement du PLU communautaire, p. 39, vérifié le 28 octobre 2026).[3]
- La hauteur à l'égout, lue sur le plan des hauteurs : 10 m ou 16 m dans la plupart des quartiers (règlement du PLU communautaire, p. 31, vérifié le 28 octobre 2026).[3][5]
- Les retraits : dans les 20 premiers mètres depuis la rue, en limite ou à 2 m ; au-delà, un rez-de-chaussée de 3,50 m à l'égout peut s'adosser à la limite (règlement du PLU communautaire, p. 35-36, vérifié le 28 octobre 2026).[3]
- Le stationnement : aucune place nouvelle n'est exigée pour une extension de 100 m² de surface de plancher ou moins (règlement du PLU communautaire, p. 44, vérifié le 28 octobre 2026).[3]
- L'aspect : les façades de l'extension présentent un aspect cohérent avec celles du bâtiment existant, notamment par les matériaux et les couleurs ; l'emploi à nu de matériaux destinés à être enduits est interdit (règlement du PLU communautaire, p. 41, vérifié le 28 octobre 2026).[3]
Le guide maison en zone U mixte donne le calcul complet sur un cas type.
Cité, abords, zone inondable
- Dans la Cité Plantagenêt, le règlement du PLU communautaire ne s'applique pas : c'est le plan de sauvegarde et de mise en valeur, avec l'accord de l'ABF et un mois d'instruction de plus.[3][4][8] Lire le guide de la Cité.
- Dans les abords d'un monument historique : accord de l'ABF et délai majoré d'un mois.[9][8]
- En zone inondable : le PPRI limite l'emprise de l'extension, de 20 m² en zone R1 et R2 à 40 % ou 60 % de la part inondable du terrain en zone B, et le plancher habitable se place au-dessus de la cote de référence.[10] Lire le guide de la zone inondable.
- Sur un immeuble remarquable du PLU, visible depuis la rue, l'extension contraste avec l'existant et justifie « d'une véritable intervention architecturale » (règlement du PLU communautaire, p. 50, vérifié le 28 octobre 2026).[3]
Les voisins et les vues
Le code civil impose ses propres distances pour une ouverture donnant sur le terrain voisin : 1,90 m en vue droite et 0,60 m en vue oblique, sauf accord du voisin.[11] Ces règles s'ajoutent à celles du PLU : une autorisation d'urbanisme n'en dispense pas.
Une fois l'autorisation affichée, les voisins disposent de 2 mois pour la contester devant le juge, 1 mois pour un recours gracieux.[12][13]
Énergie, sol et assurance
Une extension est soumise à la réglementation environnementale RE2020 sur sa seule partie nouvelle. Pour une maison, selon la surface de référence : moins de 50 m², des exigences de moyens, élément par élément ; de plus de 50 à moins de 80 m², des exigences allégées ; à partir de 80 m², la RE2020 complète.[14][15] Pour un permis, l'attestation de prise en compte est jointe au dépôt.[16]
Les argiles comptent aussi : au Mans, l'exposition est le plus souvent moyenne, et la loi demande alors, pour une maison individuelle, une étude géotechnique ou les techniques de construction réglementaires.[17][18] Le guide argiles et cavités les détaille.
L'assurance dommages-ouvrage se souscrit avant le début des travaux ; elle couvre 10 ans après la réception.[19]
La taxe d'aménagement d'une extension
Une extension close et couverte crée de la surface taxable. La taxe se calcule sur une valeur forfaitaire de 892 € par m² hors Île-de-France en 2026, multipliée par les taux votés. L'abattement de 50 % ne porte que sur les 100 premiers m² de l'habitation principale, existant compris.[20][21][22] La délibération de Le Mans Métropole de 2017, annexée au PLU, fixe la part intercommunale à 3 %.[23]
- Surface taxable créée
- 30 m²
- Valeur forfaitaire 2026, sans abattement
- × 892 €
- Base d'imposition
- 26 760 €
- Part intercommunale : 3 %
- 802 €
S'y ajoute la part départementale, dans la limite de 2,5 % ; pas de part régionale hors Île-de-France. Le taux voté pour 2026 n'est pas dans les pièces lues : le simulateur officiel applique les taux en vigueur.
Plafond de la part départementale d'après la doctrine fiscale ; montant indicatif, arrondi à l'euro inférieur.[24][25]
Questions fréquentes
Une extension de 30 m² au Mans demande-t-elle un permis ?
L'architecte est-il obligatoire pour une extension ?
Seulement si l'extension relève du permis et que la surface de plancher dépasse 150 m², ou si une société dépose le permis. Jamais pour une déclaration préalable.[6]
Peut-on agrandir une maison en zone agricole ou naturelle ?
Oui, dans la limite de 30 % de sa surface de plancher et d'une emprise totale de 250 m² (280 m² au plus), sans créer de logement ; les annexes sont limitées à 70 m², à moins de 30 m de la maison.[3]
Faut-il une étude thermique pour une petite extension ?
Sous 50 m² de surface de référence, la RE2020 impose des exigences de moyens, élément par élément, sans calcul complet.[14]
Voir aussi
Maison en zone U mixte
Hauteur à l'égout lue sur un plan, coefficient « nature », retraits, stationnement : les règles des quartiers du Mans.
Zone inondable (PPRI)
PPRI de la Sarthe et de l'Huisne : zones R et B, emprise d'une extension, plancher, sous-sol, clôtures.
Véranda
Toujours une autorisation ; au Mans, une véranda respecte le coefficient « nature » et les retraits de la zone.
Taxe d'aménagement
892 €/m² hors Île-de-France en 2026, part intercommunale de 3 % (2017), abattement, déclaration à l'achèvement.
Sources consultées (25)
- [1]service-public.fr, fiche F36777 « Agrandissement d'une maison » (cite C. urb. R.421-11, R.421-14, R.421-17), vérifiée le 11 décembre 2024. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36777. Consulté le 23 octobre 2026.
- [2]Code de l'urbanisme, article R*421-14, version en vigueur depuis le 1er janvier 2016. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031764577. Consulté le 28 octobre 2026.
- [3]PLU communautaire de Le Mans Métropole, pièce n° 10.1 « Règlement littéral » (pages citées entre parenthèses), modification n° 5 du 28 mai 2026, approbation du 30 janvier 2020. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_247200132/27057cee906efb9c74af6…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [4]Code du patrimoine, article L632-2, version en vigueur depuis le 12 mars 2023. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047303113. Consulté le 28 octobre 2026.
- [5]Géoportail de l'urbanisme, couches numériques du PLU communautaire (zonage, plan des hauteurs, plan du coefficient nature, patrimoine protégé, linéaires commerciaux) lues par le service WFS de la Géoplateforme et l'API Carto de l'IGN ; surfaces calculées par nos soins sur la commune 72181, en Lambert 93. apicarto.ign.fr/api/gpu/zone-urba. Consulté le 28 octobre 2026.
- [6]service-public.fr, fiche F20568 « Recours à un architecte » (cite C. urb. L.431-1 à L.431-4, R.431-2), vérifiée le 7 septembre 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F20568. Consulté le 23 octobre 2026.
- [7]service-public.fr, fiche F24611 « Sous-sol ou combles : peut-on en faire un logement pour y habiter ou le louer ? », vérifiée le 19 juin 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F24611. Consulté le 23 octobre 2026.
- [8]Code de l'urbanisme, article R423-24, version en vigueur depuis le 17 avril 2026. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000053903312. Consulté le 28 octobre 2026.
- [9]Code du patrimoine, article L621-32, version en vigueur depuis le 25 novembre 2018. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037667575. Consulté le 28 octobre 2026.
- [10]PPRI de l'agglomération du Mans, règlement (DDT de la Sarthe ; pages citées entre parenthèses, numérotation n/82), approuvé le 20 décembre 2019. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/130009434_SUP_72_PM1/c25bbbf47c2cb…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [11]service-public.fr, fiche F76 « Création d'une ouverture ou d'une vue chez le voisin » (cite C. civ. art. 675 à 680), vérifiée le 20 janvier 2025. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F76. Consulté le 23 octobre 2026.
- [12]service-public.fr, fiche F1988 « Affichage de l'autorisation d'urbanisme sur le terrain », vérifiée le 25 février 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1988. Consulté le 23 octobre 2026.
- [13]Ministère de la Transition écologique (DGALN), fiche n° 4 « Modifications des délais de recours contre les autorisations d'urbanisme », mai 2026. ecologie.gouv.fr/sites/default/files/documents/Fiche-4_Modifications-d…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [14]Ministère chargé du logement (DHUP), fiche d'application RE2020 « Extension nouvelle d'un bâtiment existant et construction de petite surface », version 1.1 du 15 avril 2025. rt-re-batiment.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/20250415_fiche_ap…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [15]Arrêté du 4 août 2021 relatif aux exigences de performance énergétique et environnementale des constructions de bâtiments, art. 50-3 (version consolidée reproduite par AIDA-INERIS), modifié en dernier lieu par l'arrêté du 18 mars 2026. aida.ineris.fr/reglementation/arrete-040821-relatif-exigences-performa…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [16]Arrêté du 9 décembre 2021 relatif aux attestations de prise en compte de la RE2020 (version consolidée reproduite par AIDA-INERIS), modifié en dernier lieu par l'arrêté du 19 mars 2026. aida.ineris.fr/node/39173. Consulté le 23 octobre 2026.
- [17]API Géorisques, exposition au retrait-gonflement des argiles (requête par point ; échantillon de 120 points tirés au hasard sur la commune, le 28 octobre 2026). georisques.gouv.fr/api/v1/rga?latlon=0.197098,48.007408. Consulté le 28 octobre 2026.
- [18]Géorisques, « Retrait-gonflement des argiles » (loi ELAN, études géotechniques, techniques de construction, carte d'exposition de janvier 2026). georisques.gouv.fr/risques/retrait-gonflement-des-argiles. Consulté le 28 octobre 2026.
- [19]service-public.fr, fiche F2032 « Assurance dommages-ouvrage », vérifiée le 17 septembre 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2032. Consulté le 23 octobre 2026.
- [20]BOFiP, BOI-IF-TU-10-30-10 : taxe d'aménagement, surface de construction et valeur forfaitaire, publication du 26 août 2026. bofip.impots.gouv.fr/bofip/14042-PGP.html/identifiant=BOI-IF-TU-10-30-…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [21]service-public.fr, fiche F23263 « Taxe d'aménagement », vérifiée le 1er janvier 2026 (intègre les règles du 21 février 2026). service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F23263. Consulté le 23 octobre 2026.
- [22]BOFiP, BOI-IF-TU-10-30-20 : taxe d'aménagement, abattements, publication du 26 août 2026. bofip.impots.gouv.fr/bofip/14043-PGP.html/identifiant=BOI-IF-TU-10-30-…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [23]PLU communautaire de Le Mans Métropole, annexe n° 24.5 « Périmètres de taxe d'aménagement » : délibération du conseil communautaire du 9 novembre 2017 (LMM-17-0683), dossier du 28 mai 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_247200132/27057cee906efb9c74af6…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [24]BOFiP, BOI-IF-TU-10-40-30 : taxe d'aménagement, taux d'imposition, publication du 31 décembre 2025. bofip.impots.gouv.fr/bofip/14049-PGP.html/identifiant=BOI-IF-TU-10-40-…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [25]impots.gouv.fr, simulateur des taxes d'urbanisme. impots.gouv.fr/simulateur-des-taxes-urbanisme. Consulté le 23 octobre 2026.
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