Agrandir une maison en zone U mixte au Mans : hauteur, coefficient nature, retraits
Pavillons, maisons de ville des faubourgs, quartiers des années 1950 à 1980 : la plupart des maisons du Mans sont en zone U mixte 1 du PLU communautaire. Trois règles y décident d'un projet : la hauteur à l'égout lue sur un plan, le coefficient « nature » et les retraits.
Mis à jour le
par Quentin Piep, architecte
En zone U mixte 1, qui couvre la moitié de la commune, le PLU ne fixe pas d'emprise au sol maximale.[1][2] La hauteur se mesure du terrain naturel à l'égout du toit et se lit sur le plan des hauteurs : 10 m sur 63 % de la zone au Mans, 16 m sur 33 % ; au-dessus, un seul niveau habitable dans les combles ou en attique (règlement du PLU communautaire, p. 5, 31, vérifié le 28 octobre 2026).[2][1] Une extension doit respecter le coefficient « nature », 0,3 sur 72 % de la zone, sans obligation de pleine terre (règlement du PLU communautaire, p. 39, vérifié le 28 octobre 2026).[2][1] Elle n'exige de places de stationnement qu'au-delà de 100 m² de surface de plancher (règlement du PLU communautaire, p. 44, vérifié le 28 octobre 2026).[2]
La zone U mixte 1 et ses plans
[2]« La zone urbaine mixte générale couvre l'essentiel du tissu urbain déjà constitué. »
Le logement y est autorisé, comme le commerce, les services, le bureau et les équipements (règlement du PLU communautaire, p. 9, vérifié le 28 octobre 2026).[2] Deux règles ne sont pas écrites dans le texte mais sur des plans : la hauteur, sur le plan des hauteurs, et le coefficient « nature », sur son propre plan.[2] D'après notre calcul sur leurs couches numériques au Mans :[1]
| Plan | Valeur | Part de la zone |
|---|---|---|
| Plan des hauteurs | 10 m à l'égout | 63 % |
| Plan des hauteurs | 16 m à l'égout | 33 % |
| Plan des hauteurs | Autres secteurs, de 7 m à 55 m | moins de 4 % |
| Plan des hauteurs | Le long de certaines voies : 16 m, ou 22 m avec 9 m au moins pour une construction nouvelle | Tracés sur les rues |
| Coefficient « nature » | 0,3 | 72 % |
| Coefficient « nature » | 0,4 dont 0,2 en pleine terre | 22 % |
| Coefficient « nature » | 0,2 (centres denses) | 6 % |
| Zone | Emprise, coefficient nature | Hauteur | Implantation |
|---|---|---|---|
| U MIXTE 1 Zone urbaine mixte générale | Pas de coefficient d'emprise au sol. Coefficient « nature » du plan : 0,3 sur 72 % de la zone au Mans, 0,4 dont 0,2 de pleine terre sur 22 %, 0,2 dans les centres denses ; une extension doit le respecter, sans obligation de pleine terre (p. 39) | Selon le plan des hauteurs, mesurée à l'égout du toit depuis le terrain naturel : 10 m sur 63 % de la zone au Mans, 16 m sur 33 %. Au-delà, un seul niveau habitable, dans les combles ou en attique en retrait de 1,50 m, 3 m de haut (p. 5, 31) | Ordonnancement de la rue, sinon entre 0 et 6 m de l'alignement. Dans les 20 premiers mètres : en limite, ou à 2 m au moins (hauteur ≤ 7 m), H/2 au-delà ; plus loin : rez-de-chaussée en limite si 3,50 m à l'égout et 4,50 m au faîtage au plus, étage à 3 m au moins (hauteur ≤ 7 m) ou à H (p. 35-36) |
Règlement littéral du PLU communautaire, pages entre parenthèses, vérifié le 28 octobre 2026.[2] H : hauteur à l'égout du toit. Parts de la zone U mixte 1 : notre calcul sur les couches numériques des plans des hauteurs et du coefficient nature.[1] La hauteur et le coefficient d'une parcelle se lisent sur ces plans ; le pré-diagnostic les indique quand la couche numérique les donne pour l'adresse.
La hauteur à l'égout du toit
[2]« La hauteur, exprimée en mètres, est la différence d'altitude mesurée verticalement et en tout point entre le terrain naturel avant les travaux de terrassement et d'exhaussement nécessaires à la réalisation du projet (point bas) et l'égout du toit de la construction envisagée (point haut) […]. »
- 1Le terrain naturel avant travaux : la hauteur se mesure à partir de lui. Sur un terrain en pente ou plus haut que la rue, on retient la façade vue depuis la voie.
- 2L'égout du toit : la hauteur du plan des hauteurs s'arrête ici, 10 m ou 16 m dans la plupart des quartiers du Mans. Pour un toit-terrasse, c'est la base de l'acrotère.
- 3Au-dessus, un seul niveau habitable est admis : dans les combles, ou en attique en retrait de 1,50 m et de 3 m de haut au plus.
Schéma de principe : hauteur et profil choisis pour l'exemple. Règles du règlement littéral, p. 5, 6 et 31.[2]
- Terrain en pente ou plus haut que la rue : la hauteur retenue est celle de la façade apparente depuis la voie, prise à l'alignement ; pour une rue en pente, par séquences de 20 m (règlement du PLU communautaire, p. 6, vérifié le 28 octobre 2026).[2]
- Le long d'une rue bordée de deux secteurs de hauteurs différentes, c'est la plus élevée qui s'applique de part et d'autre ; en second rang, c'est la hauteur du secteur (règlement du PLU communautaire, p. 31, vérifié le 28 octobre 2026).[2]
- Annexes : 3 m à l'égout et 4,50 m au faîtage (règlement du PLU communautaire, p. 31, vérifié le 28 octobre 2026).[2]
- Harmonie avec les voisins : une hauteur différente, d'un niveau de plus ou de moins, peut être imposée (règlement du PLU communautaire, p. 31, vérifié le 28 octobre 2026).[2]
- Immeuble déjà plus haut : au Mans, il peut recevoir un niveau de plus, si la surélévation s'accompagne d'une amélioration générale des façades, notamment énergétique (règlement du PLU communautaire, p. 31, vérifié le 28 octobre 2026).[2]
Le coefficient « nature »
Le coefficient « nature » impose une part du terrain non imperméabilisée ou éco-aménagée : surface du terrain × coefficient, chaque type de surface étant pondéré (règlement du PLU communautaire, p. 39, vérifié le 28 octobre 2026).[2]
| Surface | Pondération |
|---|---|
| Espaces verts en pleine terre | 1 |
| Espaces verts sur dalle, 30 cm de terre au moins | 0,7 |
| Surfaces semi-perméables : enrobé drainant, béton poreux, pavés à joints enherbés, grave | 0,5 |
| Toiture végétalisée | 0,5 |
| Surfaces verticales végétalisées | 0,3 |
| Surfaces imperméables | 0 |
| Arbre de haute tige planté / conservé | + 15 m² / + 30 m² par arbre |
| Haie d'essences locales | + 0,5 m² par mètre |
- Une extension doit respecter le coefficient, mais pas la part de pleine terre imposée, comme le « dont 0,2 » (règlement du PLU communautaire, p. 39, vérifié le 28 octobre 2026).[2]
- Un terrain déjà en dessous du coefficient ne peut le réduire que pour une mise aux normes d'accessibilité, ou pour une extension de 20 m² d'emprise au plus, une seule fois depuis l'approbation du PLU le 30 janvier 2020 (règlement du PLU communautaire, p. 39, vérifié le 28 octobre 2026).[2][3]
- Rénovation et changement de destination n'y sont pas soumis (règlement du PLU communautaire, p. 39, vérifié le 28 octobre 2026).[2]
- Limite de deux secteurs : c'est le coefficient le moins élevé qui s'applique de part et d'autre (règlement du PLU communautaire, p. 39, vérifié le 28 octobre 2026).[2]
Sur rue, en limite, au fond
- Sur rue : l'ordonnancement des constructions voisines quand il existe ; sinon, dans une bande de 0 à 6 m depuis l'alignement (règlement du PLU communautaire, p. 35, vérifié le 28 octobre 2026).[2]
- Dans les 20 premiers mètres depuis la rue : en limite séparative, ou en retrait de 2 m au moins pour 7 m de haut à l'égout, de la moitié de la hauteur au-delà (règlement du PLU communautaire, p. 35, vérifié le 28 octobre 2026).[2]
- Au-delà de 20 m : un rez-de-chaussée peut s'adosser à la limite s'il n'a ni combles ni attique aménagés, s'il ne dépasse pas 3,50 m à l'égout et 4,50 m au faîtage, et si son toit-terrasse n'est pas accessible ; sinon 2 m de retrait. Une construction à étage se tient à 3 m au moins pour 7 m de haut, à une distance égale à sa hauteur au-delà (règlement du PLU communautaire, p. 36, vérifié le 28 octobre 2026).[2]
- Annexes : en limite ou à 1 m au moins ; une piscine non couverte à 2 m au moins de la limite, hors margelle (règlement du PLU communautaire, p. 34, vérifié le 28 octobre 2026).[2]
- Bords de rivière : 12 m de retrait pour toute construction le long du chemin de halage ou de l'emprise publique qui longe la Sarthe ou l'Huisne, depuis la limite du domaine public fluvial (règlement du PLU communautaire, p. 34, vérifié le 28 octobre 2026).[2]
- Isolation par l'extérieur d'une construction existante : un débord de 20 cm au plus peut être admis dans la marge de retrait ou sur le domaine public, sans gêner les trottoirs (règlement du PLU communautaire, p. 34, vérifié le 28 octobre 2026).[2]
Stationnement et clôtures
- Extension : de nouvelles places ne sont exigées que si elle dépasse 100 m² de surface de plancher (règlement du PLU communautaire, p. 44, vérifié le 28 octobre 2026).[2]
- Garage transformé en pièce de vie : s'il est justifié qu'il ne répondait pas aux normes d'une place, il n'est pas exigé de la retrouver (règlement du PLU communautaire, p. 44, vérifié le 28 octobre 2026).[2]
- Logement créé ou divisé : la carte de sectorisation place Le Mans en secteur urbain, soit 0,5 place pour un logement de moins de 50 m², 1 place de 50 à 99 m², 1,5 place à partir de 100 m² (règlement du PLU communautaire, p. 44-45, vérifié le 28 octobre 2026).[2]
- Clôture sur rue : 2 m de haut au plus, partie pleine limitée à 0,80 m ; bâches et canisses plastiques interdites ; dans les secteurs à coefficient 0,4 dont 0,2 en pleine terre, la clôture laisse passer la petite faune (règlement du PLU communautaire, p. 41-42, vérifié le 28 octobre 2026).[2]
Le guide clôtures et démolition détaille les cas où une clôture demande une déclaration au Mans.
Une maison déjà hors règle
Beaucoup de maisons du Mans sont plus anciennes que le PLU communautaire : trop près d'une limite, plus hautes que le plan, sur un terrain déjà très imperméabilisé. Le règlement prévoit des dispositions particulières pour les agrandir.[2]
| Règle | Ce que le règlement admet | À noter |
|---|---|---|
| Hauteur, zone U mixte 1 | Hauteur différente admise pour l'extension d'une construction plus haute que la règle, si elle assure une meilleure continuité de volume (p. 31) | Au Mans, un immeuble plus haut que la règle peut recevoir un niveau de plus, si la surélévation s'accompagne d'une amélioration générale des façades, notamment énergétique (p. 31, 36) |
| Implantation sur rue, zone U mixte | Extension ou surélévation dans la continuité de l'existant ou des voisins, sous réserve d'une bonne intégration (p. 35) | Aussi pour la topographie, l'accès, les eaux pluviales, et pour une surface de plancher créée sans changer le volume (p. 35) |
| Limites séparatives, zone U mixte | Extension ou surélévation dans la continuité de volume de l'existant ; adossement à un mur de clôture ou à un bâtiment voisin de gabarit semblable (p. 36) | Terrasse surélevée dans la continuité du premier étage (p. 36) |
| Coefficient « nature » non atteint | Une extension de 20 m² d'emprise au sol au plus peut le réduire, une seule fois depuis l'approbation du PLU (p. 39) | Rénovation et changement de destination n'y sont pas soumis (p. 39) |
Dispositions particulières du règlement littéral, vérifiées le 28 octobre 2026.[2] Ces règles « peuvent » être appliquées : le service instructeur apprécie l'intégration du projet.
Pour une surélévation, la loi du 26 novembre 2025 interdit en outre de refuser l'autorisation sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles d'implantation, d'emprise au sol et d'aspect extérieur ; elle ne couvre pas la hauteur.[4][5]
Cas type : extension de 25 m² en zone U mixte 1
Exemple construit pour lire les règles ensemble. Hypothèses : terrain plat de 400 m² en zone U mixte 1, secteur de 10 m du plan des hauteurs, coefficient « nature » de 0,3, hors zone inondable et hors abords ; maison de 90 m² d'emprise au sol et de 120 m² de surface de plancher ; 60 m² d'allées et de terrasse imperméables ; le reste en jardin. Projet : une pièce de plain-pied de 25 m² côté jardin, à plus de 20 m de la rue, en retrait de 2 m de la limite.
| Point | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Autorisation | 25 m² créés, total de 145 m² de surface de plancher, sous 150 m² | Déclaration préalable ; architecte non obligatoire |
| Emprise au sol | Pas d'emprise maximale en zone U mixte 1 | Sans objet |
| Coefficient « nature » | 400 × 0,3 = 120 m² exigés ; jardin après travaux : 400 − 90 − 25 − 60 = 225 m², pondéré à 1 | Conforme : 225 m² ≥ 120 m² |
| Hauteur | Pièce de 3 à 3,50 m à l'égout, sous les 10 m du plan | Conforme |
| Retrait | Au-delà de 20 m : rez-de-chaussée en limite ou à 2 m au moins | Conforme à 2 m |
| Stationnement | Extension de moins de 100 m² de surface de plancher | Aucune place exigée |
| Prix du dossier | Déclaration préalable : 1 080 € TTC jusqu'à 20 m², puis 5 m² × 42 € TTC | 1 290 € TTC |
- 25 m² × 892 €
- 22 300 € TTC
- Part intercommunale de Le Mans Métropole : 3 %, délibération de 2017
- 669 € TTC
Montant indicatif, arrondi à l'euro inférieur. La part départementale s'y ajoute ; le taux voté pour 2026 n'est pas dans les pièces lues : le simulateur officiel applique les taux en vigueur.
Règles du règlement littéral (p. 5, 31, 35-36, 39, 44), seuils nationaux et taxe d'après les fiches officielles, la doctrine fiscale et la délibération de 2017, grille de prix du cabinet.[2][6][7][8][9][10]
Questions fréquentes
Quelle est la hauteur maximale d'une maison au Mans ?
Le PLU du Mans fixe-t-il une emprise au sol maximale ?
Peut-on construire en limite de propriété ?
Faut-il créer une place de parking pour une extension ?
Non, sauf si l'extension dépasse 100 m² de surface de plancher.[2]
Voir aussi
Extension
Déclaration ou permis selon la surface et la zone, coefficient « nature », zone inondable, taxe.
Surélévation
Un étage de plus : seuils, hauteur à l'égout du plan, niveau en combles ou en attique, loi de 2025.
Véranda
Toujours une autorisation ; au Mans, une véranda respecte le coefficient « nature » et les retraits de la zone.
Zone inondable (PPRI)
PPRI de la Sarthe et de l'Huisne : zones R et B, emprise d'une extension, plancher, sous-sol, clôtures.
Sources consultées (11)
- [1]Géoportail de l'urbanisme, couches numériques du PLU communautaire (zonage, plan des hauteurs, plan du coefficient nature, patrimoine protégé, linéaires commerciaux) lues par le service WFS de la Géoplateforme et l'API Carto de l'IGN ; surfaces calculées par nos soins sur la commune 72181, en Lambert 93. apicarto.ign.fr/api/gpu/zone-urba. Consulté le 28 octobre 2026.
- [2]PLU communautaire de Le Mans Métropole, pièce n° 10.1 « Règlement littéral » (pages citées entre parenthèses), modification n° 5 du 28 mai 2026, approbation du 30 janvier 2020. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_247200132/27057cee906efb9c74af6…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [3]PLU communautaire de Le Mans Métropole, pièce « procédure » : déroulement de la procédure (2014-2026) et notice de la modification n° 5, dossier du 28 mai 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_247200132/27057cee906efb9c74af6…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [4]Code de l'urbanisme, article L111-35, version en vigueur depuis le 28 novembre 2025. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000052860720. Consulté le 28 octobre 2026.
- [5]ANIL, analyse juridique de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement. anil.org/aj-simplification-drot-urbanisme-et-logement/. Consulté le 23 octobre 2026.
- [6]service-public.fr, fiche F36777 « Agrandissement d'une maison » (cite C. urb. R.421-11, R.421-14, R.421-17), vérifiée le 11 décembre 2024. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36777. Consulté le 23 octobre 2026.
- [7]service-public.fr, fiche F20568 « Recours à un architecte » (cite C. urb. L.431-1 à L.431-4, R.431-2), vérifiée le 7 septembre 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F20568. Consulté le 23 octobre 2026.
- [8]BOFiP, BOI-IF-TU-10-30-10 : taxe d'aménagement, surface de construction et valeur forfaitaire, publication du 26 août 2026. bofip.impots.gouv.fr/bofip/14042-PGP.html/identifiant=BOI-IF-TU-10-30-…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [9]PLU communautaire de Le Mans Métropole, annexe n° 24.5 « Périmètres de taxe d'aménagement » : délibération du conseil communautaire du 9 novembre 2017 (LMM-17-0683), dossier du 28 mai 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_247200132/27057cee906efb9c74af6…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [10]impots.gouv.fr, simulateur des taxes d'urbanisme. impots.gouv.fr/simulateur-des-taxes-urbanisme. Consulté le 23 octobre 2026.
- [11]service-public.fr, fiche F76 « Création d'une ouverture ou d'une vue chez le voisin » (cite C. civ. art. 675 à 680), vérifiée le 20 janvier 2025. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F76. Consulté le 23 octobre 2026.
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