Urbanisme au Mans : ce qui s'applique à votre projet

Le Mans n'a plus de PLU communal. Le plan local d'urbanisme communautaire de Le Mans Métropole, que le Géoportail de l'urbanisme range parmi les PLUi, couvre les dix-neuf communes de la communauté urbaine.^[3][10] Son règlement « s'applique à l'ensemble du territoire de la communauté urbaine - Le Mans Métropole à l'exception sur Le Mans du territoire du Secteur Sauvegardé dit du "Vieux Mans" » (p. 4).^[4]

Sources : pièce « procédure » du PLU communautaire et fiche du document sur le Géoportail de l'urbanisme.^[2][3][11]

Procédure en cours. Au 28 octobre 2026, le Géoportail n'a pas de version plus récente que celle du 28 mai 2026.^[11] Les pages de la ville et de la métropole n'ont pas pu être consultées pour ce site : avant chaque dépôt, il faut s'assurer auprès du service instructeur qu'aucune évolution n'a changé la règle. Quatorze périmètres de sursis à statuer, où la décision peut être différée, sont reportés en annexe du PLU au Mans, dont celui de l'avenue Bollée.^[7][12]

Règlement littéral du PLU communautaire (PDF)

Le secteur sauvegardé du Vieux Mans a été créé par arrêté du 29 mars 1966 et étendu le 5 janvier 1971 ; son plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) a été approuvé par décret en Conseil d'État du 20 mai 1974.^[4][13] Le ministère de la Culture le classe parmi les sites patrimoniaux remarquables, avec pour règlement ce PSMV.^[5][14] D'après notre calcul sur le périmètre publié, il couvre 16,6 hectares autour de la cathédrale.^[9]

• Le PSMV tient lieu de PLU sur son périmètre : le règlement du PLU communautaire ne s'y applique pas.^[15][4]
• Accord de l'Architecte des Bâtiments de France pour les travaux qui modifient l'aspect extérieur, y compris le second œuvre, et pour les éléments d'architecture et de décor intérieurs protégés par le PSMV.^[16][6]
• Plus de démarches : déclaration pour une clôture, un ravalement, une construction nouvelle de 20 m² au plus, même de moins de 5 m², un mur, une piscine, une terrasse de plain-pied ; permis de démolir pour toute démolition.^{[17][18][19][20][21]}
• Un mois de plus d'instruction.^[22]

Le règlement et le plan du PSMV ne sont pas publiés sur le Géoportail de l'urbanisme, qui ne contient aucun PSMV pour Le Mans au 28 octobre 2026, et nous n'avons pas pu les lire pour ce site : leurs règles ne sont pas détaillées ici. Pour un projet dans la Cité, l'étude part de ces deux pièces.^[23] Le projet d'aménagement du PLU présente la Cité Plantagenêt comme « candidate à un classement Unesco ».^[24]

Lire le guide des travaux dans la Cité Plantagenêt

Le règlement découpe le territoire en zones urbaines (U), à urbaniser (AU), agricoles (A) et naturelles (N) (p. 9).^[4] Au Mans, la zone urbaine mixte générale U mixte 1 couvre la moitié de la commune ; la zone économique U éco 1, les zones d'équipement et celle du circuit des 24 Heures, plus d'un quart.^[7]

Notre calcul sur la couche du zonage ; le secteur sauvegardé n'a pas de zone du PLU.^[7]

La zone A1 et la zone naturelle comptent ensemble environ un dixième de la commune : une maison qui s'y trouve suit d'autres règles, et le permis de construire y commence au-delà de 20 m².^[7][26]

Au PLU communautaire, la hauteur est « la différence d'altitude mesurée verticalement et en tout point entre le terrain naturel avant les travaux […] et l'égout du toit » ; sur un terrain en pente ou plus haut que la rue, elle se mesure sur la façade vue depuis la voie (p. 5-6).^[4] En zone U mixte 1, « les hauteurs à respecter sont définies dans le plan des hauteurs » (p. 31).^[4]

• 10 m ou 16 m : d'après notre calcul sur la couche du plan, 10 m sur 63 % de la zone au Mans, 16 m sur 33 % ; 22 m le long de certaines voies, avec 9 m au moins pour une construction nouvelle.^[7]
• Un niveau de plus : au-dessus de la hauteur, un seul niveau habitable dans les combles, ou en attique en retrait de 1,50 m et de 3 m de haut (p. 31).^[4]
• Sur rue : l'ordonnancement des constructions voisines, sinon entre 0 et 6 m de l'alignement (p. 35).^[4]
• En limite : dans les 20 premiers mètres, contre la limite ou à 2 m au moins pour 7 m de haut ; au-delà, un rez-de-chaussée de 3,50 m à l'égout peut s'y adosser, un étage s'en tient à 3 m au moins (p. 35-36).^[4]

Lire le guide des maisons en zone U mixte

Le PLU communautaire ne fixe pas d'emprise au sol maximale en zone U mixte. Il impose un coefficient « nature » : une part du terrain non imperméabilisée ou « éco-aménagée », pondérée selon les surfaces (p. 39).^[4]

Règlement littéral, p. 39.^[4]

Au Mans, d'après notre calcul sur la couche du plan, la zone U mixte 1 est à 0,3 sur 72 % de sa surface, à « 0,4 dont 0,2 en pleine terre » sur 22 % et à 0,2 dans les centres denses.^[7] Une extension doit respecter le coefficient, sans obligation de pleine terre ; si le terrain est déjà en dessous, une extension de 20 m² d'emprise au plus reste possible, une seule fois depuis l'approbation du PLU (p. 39).^[4]

Monuments. L'export de la base Mérimée compte 83 notices pour Le Mans, dont 22 « sols de maison à maison », les pavés de rues et de places du Vieux Mans inscrits le 6 avril 1945 ; 25 notices comportent un classement.^[1] La liste des servitudes du PLU cite aussi, sous la rubrique du Mans, deux inscriptions récentes : l'ancienne usine des eaux (arrêté du 11 juin 2024) et l'ancien siège social de la société Chappée et fils (arrêté du 7 juillet 2025).^[13] D'après notre lecture des points de la base, 47 des 63 monuments localisés sont dans le secteur sauvegardé et 16 en dehors. La servitude AC1 du 29 octobre 2026 ajoute deux églises inscrites le 3 septembre 2026, Saint-Liboire et le Christ-Sauveur, toutes deux hors du secteur.^[27] Leurs adresses, dans le tableau, sont approchées : c'est l'adresse la plus proche du point de la servitude.^[28] Enfin, pour l'ancien hôtel Belin de Béru, tout proche de la limite, nous avons vérifié que sa parcelle cadastrale est hors du périmètre.^[1][9]

Abords. La protection au titre des abords « n'est pas applicable aux immeubles […] situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable » : dans la Cité, c'est le PSMV qui s'applique. Hors du secteur, les abords couvrent les immeubles visibles du monument ou en même temps que lui, à moins de 500 m.^[29] La servitude AC1 publiée sur le Géoportail (version du 29 octobre 2026) trace des zones de 500 m autour des monuments, sans périmètre délimité ; certaines viennent de monuments de Coulaines, d'Yvré-l'Évêque, de Mulsanne et d'Allonnes. La carte dessine ces rayons, indicatifs, et l'architecte vérifie la covisibilité.^[27]

Sites. Quatre sites protégés au titre du code de l'environnement touchent la commune : le quartier de la Vieille Ville (inscrit, 1948), la place et les promenades des Jacobins avec le parc de Tessé (inscrits, 1943), l'église de la Couture et la préfecture (inscrites, 1944) et le Jardin d'horticulture (classé, 1945).^{[30][31][32][33]} Dans le secteur sauvegardé, la servitude du site inscrit ne s'applique pas ; d'après notre calcul, 42 % du site de la Vieille Ville est en dehors du secteur.^[34][9]

Lire le guide des abords et des sites

Le plan de zonage repère au Mans des « immeubles remarquables » et des « ensembles bâtis remarquables », avec des règles propres à la ville (p. 50-51).^[4] La couche numérique du plan compte sur la commune 60 immeubles remarquables, 11 éléments de petit patrimoine et 13 tracés d'ensembles bâtis remarquables ; d'après notre lecture des adresses les plus proches, dix sont avenue Bollée.^[7]

• Sur un immeuble remarquable, fenêtres et portes trop dégradées ne se remplacent que par des menuiseries en bois peint, au dessin de l'ancien ; volets roulants interdits, sauf dispositif d'origine (p. 50-51).^[4]
• Sur un immeuble remarquable, une fenêtre de toit qui remplace une ancienne tabatière en reprend les dimensions, sans saillie ni occultation extérieure ; les châssis de toit ne se groupent pas (p. 50).^[4]
• Sur un ensemble bâti remarquable, la surélévation sur rue est interdite (p. 51).^[4]
• Hors abords, le permis de démolir n'est institué que sur ces éléments repérés (p. 4).^[4]

Le ravalement de ces immeubles demande une déclaration préalable, même à l'identique.^[19]

Lire le guide des immeubles remarquables

Le plan de prévention des risques naturels prévisibles d'inondation de l'agglomération mancelle « par les rivières la Sarthe et l'Huisne » a été approuvé le 20 décembre 2019 ; il remplace le plan du Mans du 20 mars 2000.^[8] Sa crue de référence est la crue centennale ; il découpe la zone inondable en zones R1 à R4, à préserver de l'urbanisation, et B1 à B3, constructibles sous conditions (p. 6-7).^[35] D'après notre calcul, son enveloppe couvre 483 hectares au Mans, 9 % de la commune.^[9]

• Dans toutes les zones du plan, la création d'un sous-sol est interdite, comme l'aménagement d'un sous-sol existant en pièces habitables.^[35]
• Extension horizontale d'une maison : 20 m² d'emprise au plus en zone R1 et R2, 50 m² en R3 ; en R4, B1, B2 et B3, une emprise totale limitée à 20 %, 60 % ou 40 % de la part du terrain située en zone inondable, avec 50 m² possibles si la maison atteint déjà la limite.^[35]
• Le premier plancher habitable de l'extension se place au-dessus de la cote de référence ; en zone R, cette règle n'est pas obligatoire pour une extension de moins de 20 m² d'emprise.^[35]
• Derrière les digues des quartiers Heuzé, Australie et Crétois, une zone de précaution ajoute ses règles (p. 7 et 13).^[35]

Lire le guide de la zone inondable

Géorisques recense au Mans 30 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 19 pour « inondations et/ou coulées de boue » et 6 pour « sécheresse ».^[36] Sur 120 points tirés au hasard sur la commune, l'API répond « exposition moyenne » au retrait-gonflement des argiles pour 70, « faible » pour 43 et « forte » pour 7.^[37] La base des cavités compte quatre entrées situées « Vieux Mans », deux caves et deux ouvrages civils, et celle des mouvements de terrain un effondrement dans le Vieux Mans.^[38][39]

• Zone de sismicité 2 (faible) ; potentiel radon de catégorie 1.^[40]
• Plan de prévention des risques technologiques des dépôts pétroliers de la Sarthe : 25 hectares au Mans, d'après notre calcul.^[9]
• Plan d'exposition au bruit de l'aérodrome Le Mans-Arnage : ses zones A à D touchent le sud de la commune.^[7][10]

Lire le guide des argiles et des cavités

• Démolition : « En dehors des constructions situées dans le périmètre de protection des Monuments Historiques, le permis de démolir est institué uniquement sur les éléments de patrimoine bâti remarquable identifiés au document graphique » (p. 4) ; il l'est aussi dans le secteur sauvegardé et en site inscrit, par le code de l'urbanisme.^[4][21]
• Clôtures : dans les pièces du PLU communautaire que nous avons lues, aucune délibération ne soumet toutes les clôtures à déclaration. Une clôture en demande une dans le secteur sauvegardé, dans les abords, dans un site et dans un secteur délimité par le PLU au titre du patrimoine ou des paysages, comme la trame paysagère ou les parcs protégés.^[4][10][18]
• Ravalement : déclaration préalable dans le secteur sauvegardé, dans les abords, en site inscrit et sur les immeubles protégés par le PLU.^[19]
• Commerces : sur les linéaires de protection commerciale du plan, un commerce de rez-de-chaussée ne peut pas devenir un logement (p. 10).^[4]

En zone urbaine d'un PLU, un agrandissement ou une surélévation relève de la déclaration préalable jusqu'à 40 m² d'emprise au sol ou de surface de plancher, et du permis de construire au-delà ; le permis est aussi exigé au-delà de 20 m² si les travaux portent la surface totale à plus de 150 m².^[41][26] En zone agricole ou naturelle, le permis commence au-delà de 20 m².^[26] Dans le secteur sauvegardé, le seuil de 40 m² suppose que le PSMV classe le terrain en zone urbaine : nous le faisons confirmer au service instructeur.

Le recours à l'architecte est obligatoire pour un permis de construire quand la surface de plancher dépasse 150 m² ; il ne l'est jamais pour une déclaration préalable.^[42]

Hors Île-de-France, la taxe se calcule en 2026 sur une valeur forfaitaire de 892 € par m², avec un abattement de 50 % sur les 100 premiers m² de l'habitation principale.^[43][44] La délibération du conseil communautaire du 9 novembre 2017, annexée au PLU, institue la part intercommunale au taux de 3 % sur tout le territoire de la communauté urbaine, pour les autorisations à partir du 1er janvier 2018.^[45] La part départementale s'y ajoute, dans la limite de 2,5 % ; il n'y a pas de part régionale hors Île-de-France.^[46][44]

Cette délibération se dit valable trois ans, jusqu'au 31 décembre 2020, et son taux peut être modifié chaque année ; nous n'avons pas pu lire le taux voté pour 2026. Le simulateur officiel donne le montant avec les taux en vigueur.^[45][47]

La demande se dépose à la mairie de la commune où se situent les travaux, ou lui est adressée par lettre recommandée.^[48] Une commune de plus de 3 500 habitants doit pouvoir recevoir et instruire les demandes sous forme dématérialisée depuis le 1er janvier 2022.^[49] Hôtel de ville : 1 place Saint-Pierre ; adresse postale : CS 40010, 72039 Le Mans Cedex 9.^[50]

Les architectes des Bâtiments de France de la Sarthe exercent à l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine, à la cité administrative, 19 boulevard Paixhans ; l'unité indique que les rendez-vous se prennent auprès d'elle.^[51]

Délais d'instruction de droit commun, à partir du dossier complet : 1 mois pour une déclaration préalable, 2 mois pour le permis de construire d'une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis ; un mois de plus dans le secteur sauvegardé ou dans les abords d'un monument.^[52][53][22] En site inscrit, hors secteur sauvegardé et hors abords, les travaux ne peuvent commencer que 4 mois après le dépôt.^[54][34][29]

146 249 habitants (population municipale 2023).^[55] En 2023, 40,6 % des logements sont des maisons, soit 34 742, et 57,9 % des appartements ; 44,7 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire, et 58,8 % ont été achevées entre 1946 et 1990.^[55]

Les projets se partagent donc entre les maisons des quartiers et des faubourgs, où jouent la hauteur à l'égout, le coefficient « nature » et parfois le PPRI, et les immeubles anciens du centre et de la Cité, où se posent les questions de façade, de fenêtres et d'accord de l'Architecte des Bâtiments de France.