Surface de plancher, emprise au sol, surface taxable : comment les compter
Trois surfaces décident de votre dossier : la surface de plancher et l'emprise au sol fixent l'autorisation et le respect du PLU, la surface taxable le montant de la taxe. Elles ne se mesurent pas de la même façon.
Mis à jour le
par Quentin Piep, architecte
La surface de plancher additionne les niveaux clos et couverts de plus de 1,80 m sous plafond, au nu intérieur des façades, après déduction notamment des garages et des combles non aménageables. L'emprise au sol est la projection verticale du volume, « tous débords et surplombs inclus ».[1][2][3] La surface taxable compte, elle, les garages, les caves et les combles aménageables.[1][4] Pour ses propres règles, le PLU communautaire exclut de l'emprise les balcons, débords de toiture et saillies, et les terrasses de 0,60 m de haut au plus ; il y inclut les piscines (règlement du PLU communautaire, p. 5, vérifié le 28 octobre 2026).[5]
Une maison en coupe
| Élément | Surface de plancher | Emprise au sol |
|---|---|---|
| 1. Pièces de plus de 1,80 m sous plafond | Compte | Compte |
| 2. Combles sous 1,80 m de hauteur | Ne compte pas | Dans la projection de la maison |
| 3. Garage clos | Ne compte pas | Compte |
| 4. Balcon en surplomb | Ne compte pas | Compte au code ; exclu au PLU communautaire |
| 5. Débord de toiture sans poteau | Ne compte pas | Ne compte pas |
| 6. Terrasse de plain-pied | Ne compte pas | Ne compte pas |
| 7. Cave d'une maison | Compte si plus de 1,80 m sous plafond | Sous la maison |
D'après les articles R. 111-22 et R*420-1 du code de l'urbanisme, la fiche officielle et les définitions du PLU communautaire.[2][3][1][5] Pour la cave, la déduction ne vise que les caves et celliers « desservis uniquement par une partie commune ».[2]
La surface de plancher
[2]« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : »
- de l'épaisseur des murs autour des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
- des vides et trémies des escaliers et ascenseurs ;
- des surfaces d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m ;
- des surfaces aménagées pour le stationnement, rampes et aires de manœuvre comprises ;
- des combles non aménageables pour l'habitation ou une activité ;
- des locaux techniques d'un immeuble autre qu'une maison individuelle ;
- des caves et celliers desservis uniquement par une partie commune ;
- de 10 % des surfaces d'habitation, quand les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Pour une maison individuelle, seules les cinq premières déductions jouent.[1] La surface de plancher décide entre déclaration et permis, fixe le seuil de 150 m² du recours à l'architecte et, au Mans, le nombre de places de stationnement d'un logement créé.[1][6][5]
L'emprise au sol
Le code définit l'emprise au sol, « au sens du présent livre », comme « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus » ; les ornements, les marquises et les débords de toiture non soutenus par des poteaux en sont exclus.[3] Cette définition sert aux seuils de déclaration et de permis.
[5]« L'emprise au sol est la projection verticale du volume du bâtiment à l'exclusion des éléments de modénatures (balcons, débords de toiture, oriels, saillies,…). Les terrasses dont la hauteur n'excède pas, en tout point, 0,60 mètre au-dessus du sol naturel avant travaux, ne sont pas comptées comme emprise au sol du bâtiment. Les piscines en revanche sont constitutives d'emprise au sol. »
En zone U mixte, le PLU ne fixe pas d'emprise maximale : c'est le coefficient « nature » qui limite l'imperméabilisation. L'emprise au sol sert surtout aux seuils de l'autorisation, aux limites d'emprise du PPRI en zone inondable et, en zone A ou N, aux 250 m² d'emprise totale d'une maison agrandie.[5][7] Le guide maison en zone U mixte donne le calcul du coefficient.
La surface taxable
« La surface de plancher fiscale, appelée surface taxable, diffère de celle définie à l'article L. 111-14 » : seules trois déductions sont admises, l'épaisseur des murs autour des ouvertures, les vides et trémies, et les surfaces de 1,80 m de hauteur ou moins.[4]
- Les surfaces de stationnement closes sont taxables.[4]
- Les caves et celliers annexes à des logements sont compris dans la surface taxable.[4]
- Des combles « totalement non aménageables » ne constituent pas une surface imposable.[4]
Un garage clos de 20 m² ne crée donc pas de surface de plancher, mais 20 m² de surface taxable.[2][4]
Questions fréquentes
Une mezzanine compte-t-elle dans la surface de plancher ?
Oui pour sa partie de plus de 1,80 m sous plafond.[8]
L'isolation par l'extérieur augmente-t-elle l'emprise au sol ?
Elle crée un débord. Le PLU communautaire admet, sur une construction existante, un débord de 20 cm au plus dans la marge de retrait ou sur le domaine public.[5]
Quelle surface retenir quand surface de plancher et emprise au sol diffèrent ?
Les seuils de déclaration et de permis portent sur l'une ou l'autre : il suffit que l'une des deux dépasse le seuil.[9]
Voir aussi
Extension
Déclaration ou permis selon la surface et la zone, coefficient « nature », zone inondable, taxe.
Taxe d'aménagement
892 €/m² hors Île-de-France en 2026, part intercommunale de 3 % (2017), abattement, déclaration à l'achèvement.
Véranda
Toujours une autorisation ; au Mans, une véranda respecte le coefficient « nature » et les retraits de la zone.
Permis de construire
Quand il est obligatoire, les pièces PCMI, le délai, l'accord de l'ABF dans la Cité et les abords.
Sources consultées (9)
- [1]service-public.fr, fiche F2868 « Surface de plancher, emprise au sol et surface taxable », vérifiée le 27 novembre 2024. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2868. Consulté le 23 octobre 2026.
- [2]Code de l'urbanisme, article R111-22, version en vigueur depuis le 1er janvier 2016. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031721274. Consulté le 28 octobre 2026.
- [3]Code de l'urbanisme, article R*420-1, version en vigueur depuis le 1er avril 2014. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000028678466. Consulté le 28 octobre 2026.
- [4]BOFiP, BOI-IF-TU-10-30-10 : taxe d'aménagement, surface de construction et valeur forfaitaire, publication du 26 août 2026. bofip.impots.gouv.fr/bofip/14042-PGP.html/identifiant=BOI-IF-TU-10-30-…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [5]PLU communautaire de Le Mans Métropole, pièce n° 10.1 « Règlement littéral » (pages citées entre parenthèses), modification n° 5 du 28 mai 2026, approbation du 30 janvier 2020. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_247200132/27057cee906efb9c74af6…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [6]service-public.fr, fiche F20568 « Recours à un architecte » (cite C. urb. L.431-1 à L.431-4, R.431-2), vérifiée le 7 septembre 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F20568. Consulté le 23 octobre 2026.
- [7]PPRI de l'agglomération du Mans, règlement (DDT de la Sarthe ; pages citées entre parenthèses, numérotation n/82), approuvé le 20 décembre 2019. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/130009434_SUP_72_PM1/c25bbbf47c2cb…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [8]service-public.fr, fiche F37923 « Mezzanine ou étage supplémentaire : faut-il une autorisation d'urbanisme ? », vérifiée le 5 décembre 2025. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F37923. Consulté le 23 octobre 2026.
- [9]service-public.fr, fiche F36777 « Agrandissement d'une maison » (cite C. urb. R.421-11, R.421-14, R.421-17), vérifiée le 11 décembre 2024. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36777. Consulté le 23 octobre 2026.
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