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Travaux en copropriété au Mans

Au Mans, plus de la moitié des logements sont des appartements. Pour des travaux qui se voient de l'extérieur, deux autorisations s'enchaînent : celle des copropriétaires, puis celle de la mairie.

Mis à jour le
par Quentin Piep, architecte

Haut d'un immeuble d'angle en brique rouge et pierre blanche : balcons de fer et lucarne à fronton sculpté.
Immeuble commercial de la fin du XIXe siècle à l'angle des rues Gambetta et Hippolyte-Lecornué, d'après la description du fichier. Le PLU communautaire place deux éléments de « patrimoine remarquable » à ce carrefour : la protection se vérifie à l'adresse.[1][2]Photo utilisateur « Le Mans », CC BY 3.0, recadrée, Wikimedia Commons
La réponse courte

Des travaux qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble demandent d'abord l'accord de l'assemblée générale, puis l'autorisation d'urbanisme.[3] L'assemblée vote à la majorité absolue de l'article 25 pour des travaux d'un copropriétaire qui touchent l'aspect extérieur ou les parties communes ; à la double majorité de l'article 26 pour s'approprier des parties communes.[4] La mairie ne demande pas le procès-verbal, mais des travaux faits sans accord peuvent être arrêtés par le syndicat.[3][4]

57,9 %Des logements du Mans sont des appartements (2023)
58,8 %Des résidences principales achevées de 1946 à 1990
Art. 25Majorité absolue pour des travaux sur l'aspect extérieur
2 étapesCopropriété d'abord, mairie ensuite

L'ordre des démarches

Un projet qui se voit de l'extérieur, dans un immeuble
  1. Esquisse et descriptifavant l'ordre du jour

    Le projet doit être assez précis pour que les copropriétaires votent en connaissance de cause.

  2. Inscription à l'ordre du joursyndic

    La demande d'autorisation est adressée au syndic pour la prochaine assemblée.

  3. Vote de l'assemblée généraleart. 25 ou 26

    Majorité selon la nature des travaux.

  4. Dossier d'urbanismedéclaration ou permis

    Le demandeur atteste être habilité à déposer ; la mairie ne demande pas de justificatif.

  5. Décision de la mairie1 à 4 mois

    Selon le dossier et la situation de l'immeuble : Cité, abords, site.

D'après les fiches officielles sur les travaux en copropriété et le dépôt des demandes.[4][3]

Les majorités de l'assemblée générale

  • Parties privatives. « Chaque copropriétaire use et dispose librement des parties privatives comprises dans son lot », dans le respect de la destination de l'immeuble et des droits des autres.[4]
  • Aspect extérieur ou parties communes. Les travaux d'un copropriétaire qui les affectent demandent une autorisation de l'assemblée générale, « votée à la majorité absolue ».[4]
  • Appropriation de parties communes. Annexer un palier, un comble ou une partie de toiture demande la double majorité de l'article 26.[4]
  • Destination de l'immeuble. Une atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires demande l'unanimité.[4]
Sans autorisation

Des travaux faits sans l'accord de l'assemblée sont irréguliers : le syndic peut exiger la remise en état et le syndicat l'arrêt des travaux qui touchent l'aspect extérieur.[4]

Les projets courants au Mans

En 2023, 57,9 % des logements du Mans sont des appartements, et 58,8 % des résidences principales ont été achevées entre 1946 et 1990.[5] Les projets les plus fréquents :

  • Fenêtres et volets d'un autre modèle : assemblée générale, puis déclaration préalable ; dans la Cité et dans les abords, accord de l'ABF ; sur un immeuble remarquable du PLU, fenêtres en bois peint et pas de volets roulants.[4][6][7][2]
  • Véranda sur une terrasse : assemblée générale, puis déclaration ou permis selon la surface.[8]
  • Pompe à chaleur ou climatisation en façade : autorisation de l'assemblée générale, puis déclaration préalable si l'unité modifie l'aspect extérieur ; la dispense de 2026 pour une pompe à chaleur invisible ne joue pas dans la Cité, dans les abords ni sur un immeuble protégé par le PLU.[9][10]
  • Isolation par l'extérieur de l'immeuble : décision de l'assemblée, puis déclaration préalable ; le PLU admet un débord de 20 cm au plus sur une construction existante.[11][2]
  • Ravalement : décision de l'assemblée, puis déclaration préalable, même à l'identique, dans la Cité, dans les abords, en site inscrit ou sur un immeuble protégé par le PLU.[12]
  • Surélévation ou combles communs : ils portent sur des parties communes, que l'assemblée générale doit autoriser avant tout dépôt ; au Mans, un immeuble plus haut que la règle peut recevoir un niveau de plus si ses façades sont améliorées.[3][13][2]

Questions fréquentes

La mairie vérifie-t-elle l'accord de la copropriété ?

Non : le demandeur atteste être habilité à déposer, et « l'administration ne demande aucun justificatif et ne contrôle pas l'exactitude de cette déclaration ».[3] Le risque se reporte sur la copropriété, qui peut exiger la remise en état.[4]

Un locataire peut-il déposer une déclaration préalable ?

Oui, avec l'accord écrit du bailleur.[3]

Quelle majorité pour changer ses fenêtres en copropriété ?

S'il s'agit de travaux d'un copropriétaire qui affectent l'aspect extérieur, la majorité absolue de l'article 25.[4] Le règlement de copropriété peut aussi fixer un modèle de menuiseries.

Voir aussi

Fenêtres et façade

Menuiseries, ravalement, fenêtre de toit, isolation : ce qui demande une déclaration au Mans.

VérandaUne véranda vitrée accolée à la façade d'une maison.

Véranda

Toujours une autorisation ; au Mans, une véranda respecte le coefficient « nature » et les retraits de la zone.

Surélévation

Un étage de plus : seuils, hauteur à l'égout du plan, niveau en combles ou en attique, loi de 2025.

Cité Plantagenêt

Secteur sauvegardé : le PSMV tient lieu de PLU, accord de l'ABF, démarches et délais renforcés.

Sources consultées (13)

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